전세보증보험 가입 방법, 반환 절차 feat.전월세 신고제

전세보증보험 제도가 있습니다. 전세보증보험은 임대인과 임차인의 계약 만료일에 임대인이 임차인에게 보증금 반환을 안하면서, 생기는 문제를 보상받을 수 있습니다. 전세보증보험이 비용이 들고, 절차가 간단한 것은 아니지만 전세보증보험이 없을 경우엔 최악의 경우 경매까지 거쳐서 시간은 시간대로 끌리고 보상도 다 못받는 경우가 있습니다. 2021년 부동산 시장이 급격히 오르면서 특히 전세가격도 매우 가파르게 올랐습니다. 그러다가 최근 전세가가 크게 하락하면서 전세보증금을 제 때에 돌려받지 못하는 경우가 많이 생기고 있습니다. 이 때 필요한 것이 전세보증보험입니다.

 

 

 

 

전세보증보험 가입

전세보증보험에 가입했다고 해서 보증금을 바로 돌려받는 것은 아닙니다. 그러나 최소한 전세보증보험을 가입해두면 경매까지 가고 우선순위가 어떻고 이런게 필요없이 전세보증금을 전세보증보험 가입한 기관에서 돌려받을 수가 있습니다. 

1. 전세보증보험을 가입하려면 먼저 수도권은 전세 보증금이 7억 이하여야 하고 그 외 지역은 5억 이하여야 합니다.

 

2. 전세계약기간의 1/2 경과전까지 가입해야 합니다. 전세기간이 2년인데 최소한 1년이 지나기 전에 가입해야 한다는 것입니다. 전세보증보험을 가입할 때는 그 집이 안전한 집인지 평가하기 때문에 무조건 전세계약 시점에 전세보증보험을 가입하세요. 아무리 집이 마음에 들고 저렴해도 전세보증보험이 가입 안되면 그냥 계약하지 않는 게 좋습니다. 계약을 성사시키기 위해 공인중개사는 집의 시세가 높고, 임대인이 부자임을 어필하는데요. 전혀 도움이 안됩니다. 계약 시점에 보증보험이 불가하다면 그냥 시간 낭비 하지 말고 다른 집을 보는 것을 추천드립니다.

 

3. 주택가격 x 90%(주택가격인정비율) - 선순위채권 안에 전세 보증금이 들어와야 전세보증보험이 가입 가능합니다.

주택의 시세를 정하는 기준이 있는데 그 금액의 90%를 주택가격으로 보고 거기서 선순위채권(대출이라던가, 나보다 앞에 임대차 계약한 금액이라던가 하는 것들)을 제하고 순수 평가액이 얼만지 보고 전세보증보험의 가입여부가 결정됩니다. 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 이경우에도 전세보증보험이 가입안됩니다. 이것은 부동산에서 전세보증보험 가입 가능한지 계산해달라고 하면 계산해 줍니다.

 

전세보증보험이 가입 안되는 집은 그냥 계약하지 않는 걸 추천합니다.

 

 

전세보증보험 반환 절차

임대인은 전세보증금을 당연히 계약만료일에 돌려줘야 하지만 관례상 다음 임차인이 오면 그걸 받아서 나갔다는 x소리를 합니다. 다수 임대인이 그렇습니다. 임대차 계약이라는 게 사람 간의 일정이 겹치는 것이니 어느 정도 일정은 조절할 수 있습니다. 다음 임차인이 구해져서 임대인이 따로 돈을 구하지 않아도 되는 경우면 좋은 것입니다. 그렇지 않다면 임대인은 전세퇴거대출을 알아본다던가, 전세보증금 반환을 위해 다른 길을 모색해야 하는데요. 그런 임대인은 소수인 게 현실입니다. 그냥 언쟁하거나 얼굴 붉히지 말고 전세보증보험으로 반환받는 것을 추천드립니다. 전세보증보험으로 반환받는 게 쉬운 것은 아닌데요. 임대인이랑 힘빼봤자 손해입니다. 임대인이 책임을 다하지 않으면 그에 상응하는 정도는 안되더라도 임차인도 권리를 챙기길 바랍니다.

 

 

1. 먼저 임대차계약만료 전 6~2개월 사이에 재계약하지 않는다는 것을 임대인에게 알리세요. 내용증명이 정확하며 내용증명을 보내기 껄끄럽다면, 문자로 해도 됩니다. 단 문자일 경우에, 임대인의 답장을 받아두어야 합니다.

 

2. 임대차계약만료일 +1일에 집에 임차권등기명령을 신청합니다.

임차권등기명령은 인터넷으로도 가능하고 시간이 없다면 약간의 비용을 들여 법무사나 변호사의 도움을 받으세요.

 

3. 임차권등기명령은 보통 10-14일 사이에 나옵니다. 허그보증보험같은 경우, 임대차계약만료일 +1달이 되면 전세보증보험으로 내 전세금을 돌려달라는 반환 신청을 할 수 있습니다. 이 때 필요한 서류 중에 임차권등기가 되어 있냐가 필요합니다.

 

4. 전세보증보험에서 절차가 진행되며 약 4주 정도 기간이 지나면 보증금이 반환됩니다.

 

*유의사항*

전세보증금 중 전세자금대출이 있었다면, 전세 만기를 연장해야 합니다. 전세보증금 미반환 관련하여 임시 연장이라 3,6개월 연장이 가능합니다.

 

*유의사항*

전세보증보험으로 이사를 나가게 될 경우에 돈은 보증보험 기관에서 받는 거라 이사일을 보증보험사와 조율하면 됩니다. 예를 들어, 2024.4.1이 계약 만료였는데 보증보험 반환 절차 중이라면, 2024.4.2에 임차권등기명령을 신청해놓고, 2024.5.1에 전세보증보험 기관에 전세보증금반환 신청을 하여 2024.6.1~2024.6.14 정도에 전세보증금을 돌려받게 되는데요. 이 기간을 이사날로 보증보험사와 조율해 가면서 이사일시를 정하면 됩니다.

 

*유의사항*

원래 기존 절차로는 임차권등기명령하고 등기가 올라가면 대항력이 성립해 이사를 나가고 전세보증금반환 소송을 통해 경매가 진행 되는 등으로 진행되는데요. 보증보험기관에서 전세보증금을 받을 때에는 이사를 나가면 안되고 보증금 반환 사고가 난 집에서 거주하여야 합니다.

 

*유의사항*

'아니 난 이사가서 전세자금대출 다 갚고 이자 안내려고 했는데 임대인 때문에 전세자금대출 기간이 연장된 것이라 이 이자를 왜 내야 하는지 모르겠다' 라고 생각할 수 있습니다. 내가 비싼 전세보증금으로 계약 중이라도 열받지만 해당 집을 사용중인 것이라 이자는 내야 합니다.

 

*유의사항*

임대인이 돈 안준대서 이사 날짜도 못잡고 있었는데 갑자기 계약만료일에 돈을 돌려준다고 해도 집을 비울 의무는 없습니다. 명도소송을 통해서 임대인이 진행해야 할 부분이므로 돌려받은 돈으로 이사나갈 집 계약하고 일정 조율해서 이사나가면 됩니다.

 

임차권등기가 서류 상에 올라간다는 것은 등기부등본을 떼서 보면 해당 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않은 나쁜 임대인이라는 게 기록에 남는 것입니다. 이후에 보증보험사에서 보증금을 받고 임대인이 보증보험사에 돈을 갚아서 임차권등기를 지우는 절차를 밟아서 임차권등기를 지워도 빨간줄로 찍 그어져서 효력이 없어지는 거고, 해당 내용은 계속 보입니다. 한 마디로 빨간 줄 그어지는 것입니다. 임대인이 돈이 많고 안하무인이면 신경도 안쓸수도 있지만 그 집을 계속 임대를 줄 계획이었으면 그 집은 임대차 시장에서 우선순위가 밀리는 것이고 임차인이 등기부등본을 본다면 계약을 안할 것입니다. 

 

전세보증금 반환 지연에 따른 보상

내가 보증보험의 절차로 보상받는 게 아닌 기존의 경우였다면,

임차권등기 해놓고 이사나가고 전세보증금반환소송을 하게 되면 지연이자5%, 반환소송에서 이겨 공시송달이 임대인에게 전달되는 시점부터 12%의 지연이자를 받을 수 있습니다. 보상금 측면에서는 기존 방법이 나은가? 싶을수도 있겠지만 내가 돈이 여유롭고 보증금액이 상당히 안전하다면 (경매하더라도 온전히 보증금 돌려받을 확률 10000%) 그냥 소송 거는 것이고 그게 아니라면 웬만하면 보증보험 제도를 활용하실 수 있는 상황이면 전세보증금 반환 지연에 따른 보상이 없다고 해도 약간의 금전적 손실을 보고서라도 빨리 해결하는 게 이익이라는 생각입니다.

돈 여유로운 임차인이고 선순위에 내 보증금 비율이 경매 낙찰 예상가에 비해 매우 안전하다면 그냥 임차권등기하고 이사가고, 전세보증금 반환 소송 걸어서 경매 넘겨버리는 게 기분적으로는 나을 수도 있습니다. (매우 예외적인 경우 말고는 추천드리지 않습니다)

 

보증보험으로 반환받는다고 하더라도,

1. 임차인인 나는 자금계획이 틀어지고 계약만료일 근처에 마음에 드는 집이 있었어도 이사를 못가는 것

2. 전세자금대출이 있었다면 해당 이자를 내가 더 내야 한다는 것.

3. 내 돈을 돌려받는 데 필요한 서류, 절차가 늘어났다는 점

이 안좋은 점이지만 같은 경우에 보증보험이 없었다면 나는 오래 이 집에서 살면서 경매 절차를 다 기다려서 배당을 받아야 하는 처지가 되는 것이니 그것에 비하면 훨씬 낫다고 할 수 있습니다. 임대인에게 임차권등기를 한다는 점에서도 복수는 아니지만 내가 한 줄은 그을 수 있다는 점도 있겠네요.

 

원만하게 계약 만료 시기에 보증금을 잘 돌려받고 이사나가는 것은 당연한건데 한국 부동산 시장에선 참 축복이네요;;

 

전월세 신고제

 

보증금이 6천만원 이상이거나 월세가 30만원 이상에 해당하는 전월세 계약을 하면, 전월세 신고를 의무적으로 해야 합니다. 전월세 신고를 하면 장점은 확정일자를 부여받은 것이 되므로 우리가 골치아픈 확정일자가 언제냐느니, 까먹고 안했느니, 선순위 관련해서 현 제도 상에서는 최대한 임차인이 확정일자, 전입신고를 할 여건이 마련되는 것입니다. 물론 이렇다 하더라도 특약을 걸어서 계약 날 전입신고 할 예정이니 계약 다음날부터 대출 등의 진행 가능하도록 계약서에 넣어놓도록 합니다. 그래도 대놓고 사기치면 현 제도에서는 어쩔 수 없지만 제도 안에서 우선 최대한 장치를 마련하는 것이 중요하겠습니다.

 

 

 

 

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