전월세 계약시 주의사항과 전세보증보험

전월세 계약 팁과 전세보증보험에 대해 직접 경험하고 배운 점들을 공유드립니다. 부동산 시장이 얼어붙으면서 역전세 난이다 라는 얘기를 왕왕 보셨을 거에요. 보통 집을 구할 때 월세 보다는 가능하면 전세를 구하려고 합니다. 월세, 전세를 구했을 때 어떻게 해야 하는지, 구할 때는 어떤 점들을 확인하면 좋은지, 임대차 기간이 끝나고 나갈 때 문제 발생 시에 전세보증보험은 어떻게 하는지 알려드리겠습니다.

 

임차인 : 집을 월세/전세로 빌려서 살고 있는 사람

임대인 : 집을 가지고 월세/전세로 빌려주는 사람

 

임차인으로 겪게 되는 부동산 전세, 월세

우리나라 부동산 가격은 사회초년생 또는 그렇지 않더라도 부모님의 지원이 없으면 쉽게 부동산 매매를 하기 어렵습니다. 일반적으로는 원룸 월세 > 원룸 전세 > 투룸 전세 > 쓰리룸 전세 이런식으로 임차인이지만 여건을 좀 더 좋게 하면서 임차인을 유지하는 경우가 많습니다. 원룸은 그나마 상대적으로 보증금이 저렴한 편이라 골치가 아프더라도 금전적 손해가 적거나 없지만, 전세 보증금이 커질수록 위험 부담이 커집니다. 그렇다고 마음에 드는 집은 가격이 좀 더 나가는 게 현실입니다. 우리나라 임대차 시장은 임차인 보호를 위해 임대인의 불편이 많다고는 하나 막상 계약 만료 시기에는 임차인이 을 중에 을이 됩니다. 마음에 드는 집이 있더라도 전세금을 무리해서 높이는 것을 비추천합니다.

 

 

 

임대차계약을 맺을 때 알아두면 좋을 팁

 

복잡하긴 하지만, 우리나라 임대차법에는 소액임차인이 우선적으로 돌려받을 수 있는 권한이 있습니다. 소액임차인 최우선변제권이라고 하는 것입니다. 조금 월세가 올라가더라도 전세금액을 높이는 것보다 소액으로 줄여놓는 것이 매우매우 안전합니다. 보증금 조절이 안되는 집은 그냥 패스하세요.

소액임차인 최우선변제권 조건을 충족하면 무조건 100% 다 돌려받는 것은 아닙니다. 대충 90% 이상은 안전하다고 생각하시면 됩니다. 이것이 강력한 점은 우리가 돈이 없어서 다가구 주택 같은데 임차로 들어가면 보통 선순위로 임차인들이 5명, 그 이상도 있습니다. 이 경우에 경매로 넘어가게 되면 순위가 밀려서 보증금을 못받게 되는 경우가 허다합니다. 이럴 때 소액보증금 최우선변제권 조건에 해당만 하면 내가 후순위여도 관계없이 우선적으로 그 금액을 먼저 받을 수가 있습니다. 이래서 매우 강력한 것입니다.

 

소액보증금 최우선변제권 조건이 성립하려면,

1. 대항력, 확정일자를 받아두세요. 대항력은 전입신고하고 그 집에 점유하여 살고 있으라는 이야기입니다.

2. 지역별로 보증금액은 다르니 꼭 자신이 계약할 지역의 금액 조건을 확인하세요.

예로 서울을 알려드리겠습니다. 서울 외곽으로 갈수록 금액이 조금씩 줄어듭니다.

서울 기준 전세, 반전세 보증금이 1억6500만원 이하여야 합니다. 월세는 100만원이던 200만원이던 전혀 관계는 없습니다.

내 보증금이 1억6500만원이면 그 중 5500만원이 최우선변제권에 해당하여 먼저 받을 수 있습니다. 그래서 서울의 경우 5500만원을 보증금으로 하면 일단 최우선변제권에 해당되어 5500만원 전액을 받을 확률이 매우매우 올라갑니다.

 

여기서 '난 1억 6500만원으로 보증금을 맞춰서 최소 5500만원 보장받겠다' 하시면 꼭 등기부등본에 최우선적으로 걸려있는 근저당 등의 돈 빌린 흔적을 찾아보세요. 근저당이란 집주인이 처음에 집을 살 때 대출을 끼고 샀다던가 하면 그 대출금액이 근저당이라고 적혀 있고 근저당 금액, 날짜가 적혀 있습니다. 제일 먼저있는 그 근저당의 날짜가 1억 6500만원의 기준일이 됩니다. 서울의 경우라면 2023년 2월 21일 기준으로 1억 6500만원 이하의 보증금이라면 5500만원이 최우선변제권에 해당하고, 2021년 5월 11일이라면 1억 5000만원 이하의 보증금일 경우 5000만원이 최우선변제권으로 보호 받는 것입니다.

 

예를 들어 내가 2024년 4월 1일에 계약을 하는데 1억 6500만원 보증금에 월세 100만원으로 했다고 하면 원래라면 최우선변제권으로 5500만원은 보장받지만, 그 집에 근저당이 2022년 6월 1일에 있다고 하면 1억 5000만원까지가 소액 임차인으로 해당되어 최우선 변제권으로 보장받는 금액은 없어집니다. 복잡하지만 꼭 알아두셔서 돈 지키세요.

 

3. 최우선변제권으로는 경매 넘어가서 최종적으로 남은 금액의 절반까지만 받을 수 있습니다.

이게 무슨 뜻인가 하면, 만약에 1억 보증금인 가구가 5가구 있었는데 내가 그 집에 6번째로 1억 보증금으로 들어갔다고 가정해볼게요. 이 집 시세가 8억이라고 가정해보겠습니다. . 보증금의 합이 시세의 약 72.5%정도인 상태로 계약을 한 것이죠. 보통 경매 낙찰은 기본적으로 70% 선에서 낙찰이 된다고 합니다. 물론 시장 상황이 좋으면 80-90%에도 낙찰되고, 시장 상황이 안좋으면 50-60%에도 낙찰이 힘들기도 합니다. 평균적으로 낙찰된다고 가정하면 5억6000만원에 낙찰되죠. 여기서 기타경매비용들 제하고 나서 나머지 금액의 절반만 최우선 변제금액으로 사용된다는 거에요. 기타경매비용 0원이라고 가정하면 5억 6000만원의 절반인 2억 8000만원입니다. 지금 6가구가 모두 소액임차인 최우선변제권을 만족하고 있습니다. 그럼 5500만원 x 6 해서 모두 받아가야 하지만, 이번 경우엔 2억 8000만원을 6가구가 나눠 가지게 됩니다. 그래서 4666만 6667원이 됩니다. 그러고 나서 우선순위대로 경매낙찰금 남은 돈에서 받게 되는데요. 1~5번 순서대로 1억 보증금에서 최우선 변제금 4666만 6667원 받고 나머지 5333만 3333원을 배당받아 가게됩니다. 그런데 나는 최우선변제 조건이 되었지만 5500만원을 다 받지 못하였고, 그리고 경매 낙찰 상황 상 이 경우엔 나머지 1333만 3333원을 받아 나는 총 6000만원의 보증금만 건지게 됩니다. 소액임차인 최우선변제권 조건에 맞춰서 보증금 낮춰도 최우선변제금액을 다 못받는 경우이고, 선순위 보증금이 높아 내 나머지 보증금 중 극히 일부만 변제 받았습니다.  위 경우는 다른 근저당 같은 대출이 없는 상태였는데도 이런 경우가 생겼어요. 전세집 구할 때 융자 0이다. 안전하다 소개하는 말은 아예 믿지 마세요. 현 등기부등본 떼서 내 앞에 보증금이 얼마가 걸려있냐가 중요해요. 이게 대출이랑 같은 이야기입니다. 다가구 주택에 대출은 0인데 전세를 많이 줘서 앞에 선순위 보증금이 10억이 넘을 수도 있습니다. 이 집은 대출 10억이랑 같은 이야기입니다.

 

설명이 복잡할 수 있습니다. 보증금은 아주 큰 금액입니다. 내가 3억 전세 사는데 여기서 1000만원만 떼여도 1000만원 손해가 아니라 그 기간동안 스트레스 받고 하지도 않을 경매에 맞춰 배당요구 종기일까지 배당요구도 하고 낙찰금액이 얼마일까 내가 받게 되는 돈은 얼마일까 피말려야 하고, 추가로 돈이 없으면 그 집에서 이사 나가지도 못하고 다 꼬입니다.  

 

 

 

 

전세만료 시 전세 보증금 반환 문제 발생하면

원래 법적으로는 임대차 기간 중에 임차인이 전세집을 보여줄 의무도 없으며, 계약 만료일에 맞추어 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 보증금을 반환할 때 집을 망가뜨리거나 했으면 그에 대한 보상을 임차인이 임대인에게 지불해야 하는 것입니다. 그러나 우리나라 임대차 시장에서 임대인은 임차인의 전세보증금을 2년간 보관(투자를 하던, 급한데 쓰던, 뭘 하던간에) 한 뒤에 계약만료일에 돌려줘야 하는 게 의무고 필수라고 생각하는 사람은 본 적이 없습니다. 나이가 들수록 원래 집 보여주고 다음 임차인이 구해지면 그 날짜에 맞춰서 이사하고 그 날짜에 맞춰서 보증금을 돌려받는다는 어이가 없는 생각을 하고 있습니다. 

임대인이 나이 든 사람에 비해 젊은 사람이 계약만료일에 전세 보증금을 반환하는 것을 의무로 느끼는 것 같습니다.

 

위에서 적었지만 계약 기간 중에 집을 보여주는 것은 의무가 아니라고 했지만, 실질적으로 우리나라 시장은 계약이 만료되는 시점에 이전 임차인에게 보증금을 돌려주고 나서 수리할 것 하고 빈 집 상태에서 새로운 임차인을 들이는 경우는 아예 없습니다. 계약 만료 전 6~2개월 사이에 임대인에게 재계약 안하고 계약만료를 통보해야 임대인이 계약 만료일에 보증금을 임차인에게 반환하는 의무가 생깁니다. 임차인은 계약 만료 전 6~2개월 사이에 계약 만료를 통보해야 하는 것입니다. 임대인과 사이가 틀어진 것이 아니라면 3개월 전에는 만료 통보를 해서 임대인이 다음 임차인을 구하는 데 협조하는 게 보증금을 반환받는 데 좋긴 합니다. 의무사항은 아니지만 꼭 법대로 하는 것이 정답은 아닙니다. 계약 만료의 통보는 문자로 하되 임대인의 확인 답변을 받아야 효력이 있습니다. 내용증명을 보내놓는 것이 깔끔한데 내용증명 보내는 것 자체가 부담이라면 문자를 보내놓고 답장도 받아두세요.

 

 

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